2016年7月，一線城市樓市依舊火爆，根據(jù)克而瑞7月市場運行數(shù)據(jù)，全國樓市供應(yīng)量及成交量均出現(xiàn)大幅下滑，但北京、深圳仍處于高位，上海多個版塊拍出地王。溫州、武漢、蘇州、南京等地樓市熱度也不減，多個城市拍出地王。火熱的樓市迫使地方政府出臺限制政策，8月11日，南京提高二套房首付比，蘇州對非戶籍人士二套房限購，其中蘇州是首個重啟限購的二線城市。

自2010年全國數(shù)十個城市實行限購令以來，房市進入下降周期，最終除了一線城市以外，其它所有城市在2014年9月末以前都取消了限購。但房市頹勢不減，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化：一線城市高漲，三四線城市滯銷，庫存居高不下。

為了維穩(wěn)房價，央行放寬房貸政策，到2015年初，三四線城市的房價沒有起色，一二線城市的房價卻開始上揚，深圳更出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，房地產(chǎn)市場的分化越發(fā)明顯。2015年10月，全國商品房待售面積68632萬平方米，全國70個城市的房價同比數(shù)據(jù)中，只有16個城市的房價上漲，多數(shù)三四線城市的房價都處于下跌狀態(tài)。

化解房地產(chǎn)庫存隨之成為中央經(jīng)濟工作的重點，決策層認(rèn)為庫存的持續(xù)高位對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，房價下跌如果失速，也會造成金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。在這種情況下，各類刺激購買住房的政策頻出，如住房公積金異地貸款、鼓勵農(nóng)民進城買房等。

最直接的刺激政策還是寬松的信貸。海通證券李迅雷指出，2010年以后中國的樓市主要靠信貸拉動，2014年經(jīng)濟持續(xù)衰退，實體經(jīng)濟投資低迷以后，“購房成為對付貨幣超發(fā)的主要手段”，今年上半年新增的房貸超過2萬億，比去年同期增長60%，8月份一度出現(xiàn)銀行新增信貸低于房地產(chǎn)按揭貸款的現(xiàn)象，居民投資房地產(chǎn)的杠桿率大幅提升。

站在現(xiàn)在這個時點來看中國的樓市。首先，全國有600余個城市，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中型城市以外的城市房價，很難有上漲的動力。從人口結(jié)構(gòu)上看，中國進城的農(nóng)民工數(shù)量已經(jīng)達(dá)到頂峰，在目前的經(jīng)濟環(huán)境和戶籍政策下，很難再有大的變化，再加上人口老齡化，城市的房地產(chǎn)的增量需求銳減。

其次，地區(qū)之間的樓市趨于分化，由于城市無法從農(nóng)村獲得增量的人口流入，城市之間會出現(xiàn)人口爭奪。基本面上看，一二線城市因其教育、醫(yī)療及硬件設(shè)施的優(yōu)勢，仍可以保持對勞動力的吸引力，會促進人口從小城市向大城市流動，加速一二線城市與三四線城市間樓市的分化。

回過頭再來看一二線城市。首先，一線城市及部分二線城市強有力的土地數(shù)量管制，使得政府可以控制新增住宅的供給，具有一定的房價調(diào)控能力。其次，快速增長的信貸規(guī)模，在經(jīng)濟不景氣、缺乏可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的環(huán)境下，供給受限的住宅是為數(shù)不多的投資去向。過去十幾年的貨幣政策，特大和超大城市的房價是少數(shù)可以跑贏信貸增速的資產(chǎn)。

在回答一二線房市的下一站在哪里之前，我們要搞清楚，為什么房價會漲？李迅雷指出的信貸寬松只是條件之一，因為寬松的信貸也可能會流向股市，也推動了2015年上半年的股市高潮。購房之所以可以成為對抗貨幣貶值的渠道，是因為一二線城市的房產(chǎn)是一個好的儲值工具——供應(yīng)有限且可控。

由于中國的土地供給受到中央控制，在土地供給上，國土資源部整體的思路是放任人口流出地區(qū)的住房供應(yīng)（土地供應(yīng)量基本上是過度供應(yīng)），積累了那些地區(qū)的金融風(fēng)險；同時減少了人口流入地區(qū)的住房供應(yīng)（限制土地供應(yīng)，尤其是核心市區(qū)的土地），加劇了當(dāng)?shù)刈》慷倘睜顩r。從這一點來看，中國房價高的城市是相似的，土地供應(yīng)的數(shù)量管制是房價上漲的基本前提。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2015年，上海商品住宅用地成交量不及去年，僅成交56宗地，成交面積僅594.82萬平，較2014年同期下降38.98%。這種情況造就了2016年以來上海持續(xù)火爆的樓市。2013年一、二線城市的房價大漲，根本原因也在于住房需求增長了18%，而住宅土地供應(yīng)量同比卻下跌了13%。

相反，三四線以下的城市，需求原本就比較疲弱，對于地方官員而言，賣地是當(dāng)期收入，是完成自己政績的保證，而穩(wěn)定地價對此貢獻很小，官員沒有動力去抑制供給。這使得即使房地產(chǎn)庫存保持在高位，地方政府賣地的沖動依然很強，補庫存沖動也很強。

2014年末開始的房地產(chǎn)政策的寬松，尤其是2015年下半年以來的去庫存的政策刺激，雖然意在三四線城市的庫存，但考慮儲值的因素，增發(fā)的信貸更多向一二線城市流動，盡管中金公司梁紅等人的報告指出，從家庭部門的房地產(chǎn)信貸的杠桿、久期等來看，風(fēng)險并不高，但從風(fēng)險積累的角度來看，房地產(chǎn)去庫存的政策沒有消除三四線及以下城市的風(fēng)險，整體上抬高了一二線城市的風(fēng)險水平，尤其是京滬深三地。

但房價不可能無限制地高下去。在開放經(jīng)濟體中，房價是有頂?shù)摹Ｔ诰畹鹊兀?000萬總價的住宅已經(jīng)很難稱之為豪宅。相比紐約、倫敦等國際知名城市，京滬等地的房價也顯得太高了，當(dāng)京滬等地的住宅性價比大幅低于上述城市以后，住宅業(yè)主就有很大的概率出售中國的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而在美國置業(yè)，最起碼也會越來越傾向多元化投資。

邏輯上講，房價過高之后面臨的一定是資本外流，繼而對匯率施壓，人民幣會有較大的貶值壓力。目前人民幣正面臨著這種囧境，也因此有人提出加強資本管制，抑制居民出售人民幣資產(chǎn)的趨勢。但資本管制的代價是高昂的，很難走出這一步。

中國通過資本賬戶管制，抑制了出售境內(nèi)房產(chǎn)、資本外流的趨勢，信貸繼續(xù)流向房地產(chǎn)的趨勢還可以維持住，再通過土地供應(yīng)管制，保證新增房產(chǎn)的增速慢于人口流入的速度，房地產(chǎn)作為投資品的屬性也可以維持住，但京滬的未來仍不樂觀。

以房價為代表的生活成本上漲，影響勞動力流動的方向和部分地區(qū)的勞動力供給，倒逼工資提高，偏離勞動生產(chǎn)率提高趨勢，迫使企業(yè)經(jīng)營者加速資本對于勞動力的替代和過度的產(chǎn)業(yè)升級。不管是中國整體的城市化進程，還是相應(yīng)城市的競爭力，過早的資本替代勞動和過度的產(chǎn)業(yè)升級都不是好消息。

更危險的是社會結(jié)構(gòu)與國民心態(tài)的改變，高房價致使現(xiàn)存不動產(chǎn)所有者具有先發(fā)優(yōu)勢，巨大的房價收入比，使得多數(shù)青年無法不借助父母而獨立買房，有錢才能買房，房價跑贏收入，不斷攀升的房價產(chǎn)生的財富效應(yīng)，有可能阻礙階層流動。

以京滬為代表的大城市的房價長期保持快速增長，會產(chǎn)生金融擠出實業(yè)的現(xiàn)象，打擊到創(chuàng)業(yè)與實體經(jīng)濟。對大城市來說，這才是致命的。創(chuàng)業(yè)十年，不抵買房一套。有能力而沒有原始積累的人，在這個城市不吃香，而沒能力、肯啃老只會買房的人反而大賺特賺，會打壓創(chuàng)新、催毀城市的創(chuàng)業(yè)激情。

讓京滬的房產(chǎn)泡沫破裂，還是讓它們走向“香港化”，這真是非常艱難的選擇。